Cara Menghitung Cicilan KPR dan Memilih Tenor yang Aman

Banyak pembeli rumah salah memilih tenor hanya karena angsuran bulanannya terlihat kecil. Tenor pendek membuat cicilan terasa ringan, tetapi total bunga yang dibayar jauh lebih besar. Tenor panjang menurunkan cicilan bulanan, tetapi membuat komitmen jangka panjang. Berikut cara menghitung angsuran KPR dan memilih tenor dengan masuk akal.

Angsuran terdiri dari dua bagian

Setiap pembayaran KPR terdiri dari pokok pinjaman dan bunga atau margin. Pokok adalah bagian yang mengurangi utang Anda, sedangkan bunga adalah biaya atas uang yang dipinjam. Bank menghitung bunga dengan sistem annuity, sehingga angsuran tetap tiap bulan sementara saldo pinjaman terus mengecil.

• Pokok bulanan dihitung dari jumlah pinjaman dibagi jumlah bulan.
• Bunga dihitung dari sisa pokok setiap awal bulan, bukan dari jumlah awal.
• Biaya administrasi dan biaya fidusia sering dibayar di awal, terpisah dari angsuran bulanan.
• Masa bunga tetap beberapa tahun pertama membuat cicilan terlihat sangat murah.

Langkah menghitung manual

Anda tidak perlu menghafal rumus yang rumit. Empat langkah berikut sudah cukup untuk mendapat perkiraan kasar yang bisa dibandingkan antar bank.

1. Tentukan harga rumah dan jumlah uang muka yang Anda mampu.
2. Kurangi harga rumah dengan uang muka untuk mendapat jumlah pinjaman.
3. Kalikan bunga per bulan dengan sisa pokok, lalu tambahkan pokok bulanan.
4. Kalikan angsuran per bulan dengan jumlah bulan sesuai tenor pilihan.

Contoh angka sederhana

Misalkan harga rumah 360 juta rupiah dan uang muka 60 juta, sehingga pinjamannya 300 juta. Dengan tenor 20 tahun, ada 240 bulan. Pokok per bulan sekitar 1,25 juta. Bila bunga 5 persen per tahun, bunga bulan pertama sekitar 1,25 juta dan seterusnya menurun. Angsuran bulan pertama sekitar 2,5 juta, sedangkan bulan terakhir mendekati 1,35 juta. Total yang dibayar sekitar 460 juta, berarti beban bunga sekitar 160 juta.

Pilih tenor dengan aturan sederhana

Tenor yang aman adalah yang membuat cicilan tetap terasa ringan dalam keseharian, bukan yang menghasilkan angka paling rendah pada simulasi awal. Patokan yang sering dipakai adalah batas 35 persen dari penghasilan bersih.

• Targetkan cicilan paling besar 35 persen dari penghasilan bersih.
• Sisakan minimal 20 persen penghasilan untuk tabungan dan dana darurat.
• Hitung harga sewa yang bisa jadi alternatif bila pekerjaan Anda berubah.
• Uji kemampuan dengan bunga satu sampai dua poin lebih tinggi dari simulasi bank.
• Pilih tenor 15 sampai 20 tahun sebagai titik awal yang wajar bagi sebagian besar keluarga.

Jangan abaikan masa bunga tetap

Simulasi dengan bunga tetap selama tiga sampai lima tahun membuat cicilan terlihat sangat rendah. Setelah masa itu berakhir, bunga mengambang mengikuti pasar sehingga angsuran bisa naik cukup tajam. Rencanakan dana tambahan sejak awal, jangan menunggu angsuran melonjak.

• Minta simulasi cicilan untuk tahun pertama, tahun kelima, dan tahun kesepuluh.
• Catat tanggal berakhirnya masa bunga tetap.
• Siapkan dana tambahan bila angsuran naik pada masa mengambang.
• Pertimbangkan produk mortgage plus untuk menutup sebagian biaya.
• Simpan seluruh jadwal angsuran di berkas yang rapi.

Hitung sekali lagi setelah rumah ditinggali

Perabot dan perbaikan membuat pengeluaran tahun pertama lebih besar dari perkiraan awal. Tambahkan perkiraan biaya cat, servis, dan perabot ke dalam hitungan bulan pertama. Kalau angsuran masih aman setelah dikurangi pengeluaran tambahan itu, pilihan tenor Anda sudah masuk akal.