Cara Menghitung ROI Properti Sewa

Banyak orang memakai rasio balik modal untuk menilai keberhasilan investasi. Rasio ini menunjukkan berapa persen nilai yang Anda dapat kembali dari setiap rupiah yang ditempatkan. Angka ini membantu Anda membandingkan unit satu dengan unit lain, serta menghitung untung dan ruginya. Mari kita bahas cara menghitungnya dengan benar.

Rumus Dasar

Rumus paling sederhana membandingkan untung bersih dengan total modal yang dikeluarkan. Untung bersih adalah seluruh pemasukan dikurangi seluruh pengeluaran. Total modal mencakup harga beli, biaya notaris, biaya renovasi, dan biaya lain sampai unit siap disewakan.

Contoh Perhitungan

Sebuah unit dibeli dengan harga lima ratus juta rupiah. Biaya renovasi dan administrasi mencapai lima puluh juta rupiah. Jadi total modalnya lima ratus lima puluh juta rupiah. Sewa masuk dua juta rupiah per bulan, atau dua puluh empat juta rupiah per tahun. Bila biaya rutin lima juta rupiah per tahun, maka untung bersihnya sembilan belas juta rupiah per tahun.

Menghitung Persentase

Dalam contoh tadi, untung bersih per tahun adalah sembilan belas juta rupiah. Bandingkan dengan modal lima ratus lima puluh juta rupiah. Sembilan belas dibagi lima ratus lima puluh sama dengan nol koma zero tiga lima. Dikali seratus, hasilnya sekitar tiga koma lima persen per tahun. Angka itulah yang biasa disebut rasio balik modal tahunan.

Waktu Balik Modal

Selain persentase, investor juga menghitung waktu balik modal. Ini adalah berapa lama modal kembali dari hasil sewa. Cara menghitungnya cukup membagi total modal dengan untung bersih tahunan. Pada contoh tadi, lima ratus lima puluh juta dibagi sembilan belas juta sama dengan dua puluh delapan bulan. Angka ini membantu Anda merencanakan kapan aset bisa dibiayai sendiri dari sewanya.

Kapan Angka Ini Belum Cukup

Rasio balik modal tidak memperhitungkan kenaikan harga aset. Kenaikan harga dapat membuat hasil sebenarnya jauh lebih baik daripada angka sewa saja. Sebaliknya, harga yang turun bisa membuat hasilnya lebih buruk. Karena itu, gunakan rasio ini sebagai ukuran utama, bukan sebagai satu-satunya dasar keputusan.

Biaya yang Sering Terlewat

• Biaya renovasi dan perbaikan sebelum unit siap disewakan
• Cicilan KPR beserta bunga dan biaya administrasi
• Pajak bumi dan bangunan setiap tahun
• Periode kosong ketika unit sedang disewa kembali
• Biaya agent, komisi, dan perbaikan kecil selama masa sewa

Contoh Perhitungan Praktis

Ambil satu contoh nyata. Sebuah unit apartemen di kawasan yang permintaannya tinggi disewakan dengan harga dua juta rupiah per bulan. Selama satu tahun, pemasukan bersih setelah semua biaya adalah sembilan belas juta rupiah. Bandingkan jumlah itu dengan modal awal yang Anda keluarkan. Rasio yang diperoleh menunjukkan seberapa efisien unit tersebut menghasilkan uang.

Ringkasan

Rasio balik modal adalah alat sederhana yang sangat berguna. Hitung untung bersih dengan benar, lalu bandingkan dengan total modal. Bandingkan juga antar unit yang berbeda. Perhatikan biaya tersembunyi dan waktu kosong unit. Angka yang akurat akan sangat membantu Anda mengambil keputusan yang lebih baik.