Membeli versus Menyewa: Mana yang Lebih Untung di Indonesia

Pertanyaan membeli atau menyewa selalu muncul di hampir setiap keluarga muda. Jawaban singkatnya, menyewa lebih murah di awal, membeli lebih menguntungkan dalam jangka panjang. Namun jawaban itu belum tentu benar setelah semua biaya diperhitungkan. Berikut cara membandingkan keduanya dengan angka yang jujur.

Dua situasi yang berbeda

Menyewa memberi Anda hak memakai rumah selama masa sewa, dan hak berpindah kembali setelah kontraknya habis. Membeli memberi Anda hak milik atas tanah dan bangunan, termasuk hak memperbaiki tanpa perlu izin pemilik sebelumnya.

• Kelebihan menyewa: uang muka kecil, bisa pindah tinggal dengan mudah, biaya perbaikan besar ditanggung pemilik.
• Kelebihan membeli: hak milik terjaga, tidak ada kenaikan sewa tiap tahun, dan bangunan bisa Anda perbaiki sendiri.
• Menyewa cocok untuk Anda yang belum punya dana dan masih sering berpindah.
• Membeli cocok untuk Anda yang sudah yakin tinggal lama di satu kota.

Komponen biaya yang sering terlewat

Banyak orang hanya membandingkan cicilan KPR dengan sewa bulanan, padahal hanya separuh biaya yang terlihat. Sewa yang lebih besar sudah merupakan selisih yang nyata, tetapi ada komponen lain yang jarang dihitung.

• Uang muka serta biaya kredit seperti administrasi dan biaya fidusia.
• Pajak BPHTB dan PPAT yang besarnya tidak bisa diabaikan.
• Honor notaris, meterai, dan biaya balik nama.
• Biaya renovasi wajib seperti cat, instalasi listrik, dan sanitasi.
• PBB, iuran keamanan, serta biaya air bersih dan listrik.
• Uang muka sewa yang kembali hanya jika kontraknya selesai tanpa kerusakan.

Contoh perbandingan sederhana

Misalkan rumah disewa lima juta rupiah per bulan. Selama 20 tahun, total biaya sewa mencapai 1,2 miliar rupiah. Sekarang bayangkan rumah serupa dijual 600 juta rupiah, dengan uang muka 120 juta dan cicilan 3,5 juta per bulan selama 20 tahun, maka total pembayaran 960 juta. Tambahkan renovasi 50 juta, pajak, dan biaya administrasi 30 juta, totalnya jadi 1,04 miliar. Pada periode yang sama, membeli rumah terlihat lebih hemat sekitar 160 juta rupiah.

Kapan menyewa lebih masuk akal

Menyewa sering lebih tepat untuk kondisi berikut, dan alasannya jelas.

• Anda baru pindah kota dan belum yakin tinggal jangka panjang.
• Uang muka belum terkumpul dan belum ada penghasilan yang stabil.
• Pekerjaan Anda berpotensi berubah lokasi dalam beberapa tahun.
• Perbaikan besar pada rumah tidak Anda tanggung sendiri.

Kapan membeli lebih masuk akal

Membeli memberi hasil lebih baik bila beberapa syarat ini terpenuhi.

• Uang muka sudah terkumpul minimal 20 persen tanpa menguras tabungan.
• Angsuran KPR lebih kecil dari sewa yang selama ini Anda bayar.
• Penghasilan Anda relatif stabil dan bisa dipertahankan beberapa tahun.
• Anda sudah yakin akan tinggal di kota tersebut dalam jangka panjang.

Hitung keduanya dengan angka yang sama

Cara paling akurat adalah menghitung kedua pilihan memakai komponen biaya yang sama. Masukkan PBB, renovasi, biaya notaris, dan kenaikan sewa tiap tahun ke dalam perbandingan. Setelah itu, hasilnya jauh lebih masuk akal daripada hanya melihat satu angka.